项目分类

联系我们

名称: UROOM HK LIMITED 电话: Wechat: poohandsomeshort 手机: wechat: poohandsomeshort 邮箱: jjowner@uroom.com.hk

UROOMHK[JJ房東]->租房攻略

2022年還找二房東？发表时间:2022-03-10 浏览次数:278 来源:UROOMHK[JJ房東]
最近一家叫港X家的二房東不停的在小紅書被吐嘈，主要是經營的人要在疫情下把房源整合，經歷了兩年的疫情了，不少同學可能來香港前都沒有意識到有什麼問題，還是會找二房東租房，也有可能更本分不清是二房東，不明不白的跳進裡深坑裡，所以這文章主要是希望能在JJ房東我能力下為大家避雷。

首先要避開二房東咱們就得搞清楚什麼叫二房東。二房東在香港有下列類型:

1. 二房東個体戶: 學長學姐承包了，也許原來不是為了當二房東，但室友走了還是得找人來頂，可能最后是你和這二房東簽約，也有可能和房東簽約，不過每個情況都不一样。

2. 二房東公司: 像港X家一样，專做內地港漂生，有海量房源，有好幾位客服，花好多功夫在網絡營銷。

那為了說明二房東有什麼問題，咱們得先說一下大概他們的操作只有兩種可能性，一就是真房東有樓不想管，交給二房東管這種然後給營運費。第二種就應該是大多數的，那就是二房東會把房子以低價租下來，比如2萬租下來，再花錢簡單租收分房間，然後再住給4-5個人，假設每人6000，五個人就是30000，然后差價就有12萬一年了。

也許你會覺得沒問題，反正他們弄好明買明賣不就好了嗎? 你這样想就錯了，因為當中有好多風險的:

1. 大房東和二房東的關係: 理論上他們之間是輪不到你管的，即大房東不認識你，他只看二房東，所以大房東有權賣房，有權收回房子，二房東也沒辦法保障你，法律也不保障你，所以當比如大房東賣房時，二房東就非常尷尬，如果特別差的就直接不管了，反正錢都收了你。

2. 房租租期：一般內地港漂來香港因為沒有入息證明，所以要求先付一年租金。你付完以后當然以為就安安份份住了对吧? 不是的，二房東和大房東的合約可不一定是年付，有可能是月付。幻想一下，二房東如果付了三個月后營運出問題資金鏈斷裂，你付了的租金是沒有到大房東手裡，二房東倒閉的話，你是可以出現付了錢沒地方住的，值嗎?

3. 裝修: 先問，房子是誰的? 是二房東的嗎? 當然不是，是大房東的。在香港最貴的就是人工成本，所以做裝修做好整套房往往是幾十万的事，所以你希望二房東花幾十萬去賺你幾萬嗎? 然后突然房東賣房了這裝修錢還沒收回來就送人了，值嗎? 不可能的，所以好多裝修都有缺陷，比如用料很差，或設計不合理也不管，反正坑到你來就完了，以下是一個例子:

你可想想，弄一台空調的成本可能要上萬，而且像名城的話一個房子變八戶人，整体电壓負荷也可能過高所以不能做，做了你可就更危險了（电壓負荷超載會燒起來），而且外頭也沒那麼多空間放主機，所以好多時候空調兩邊用，你冷嗎要旁邊的人也同意你才能開，開多了人家調溫度又要恊調，而且開了個洞，基本你上網課打網遊別人都聽到（或你聽他的)，隔音超差，但這样的房還會因為是名城而收你超高價，坑死了。（香港關於名城的報導）

4. 維修: 一般二房東很會搞亂七八糟的收費，什麼管理費維修費（從2022年起不能亂收)，好啦你以為付了就必定有人管嗎? 太天真了。你可要想想，房子是誰的? 是大房東的嘛，房子破了跟二房東是沒關係的，你住的不開心也是跟二房東沒關係的，所以二房東在你入住后是完全可以不管，或躺平的管，反正受害的是你又不是他們。

5. 法律上只要大房東不認識你，基本你是完全不受保障，零保障的。In abstract sense，你從來在這房子裡不曾存在過，無能力維權的。

以上只是簡單的說一下，潛在的風險很多，今年就開始爆雷了，為什麼呢? 讓JJ房東來跟你們介紹一下為什麼會爆雷，其實細心看一下就知道，也就是為什麼JJ房東不會做二房東的原因(Well我房子夠多了，自己都忙瘋了）。

這样說，二房東最關注的一點是什麼呢？當然是利潤啦！利潤並不等於租金，因為二房東的利潤是建基於他們要出租的錢收回來多於支出的才開始有毛利。回到上文的例子，成本是2万，假如5人全出租可收3万，毛利就是1万一年了对吧? 看起來好爽是不是？

但問題來啦，這兩三年發生什麼事? 大家都知道疫情一直困擾咱們，所以和再過去比如2016 / 2017時不一样，會有同學訂金都不要突然不來，會有許多問題，導致可能租不滿。假設只租了4人收24000，毛利就降低了，而又假設只租了3人，那就開始虧本了。虧本的生意，誰做啊？如果還更差的租了給2人不就虧大了嗎?

而且別忘記這中間又一大堆問題，一就是租滿的利潤有這麼多嗎? 據我了解應該沒有的，所以本身利潤是會少一些，然後還有問題是如果只是一套房分5單間，那一個人管就好了，但如果是50套房變成250單間呢? 一個人做得來嗎? 不可能的。像JJ房東一個人做到70個「人」的事已經做瘋了，所以二房東必需招人招客服，那麼客服成本呢? 在香港工資大家都知道挺高的，我就最簡單預估一個客服月收入20000，一年就24万，能兼顧可能50個人左右即十套房，每套房就分成客服成本24000了，毛利又再降低。

所以要賺錢必需全租出，否則就會開始出問題，這在2019年前應該還可以，但之後就慢慢出問題，租不滿的情況可以預期，所以有可能這三兩年就要把之前賺的吐出來了。當然你可能沒太大蓋念，但問題我又說一下，一套房如果虧5000一個月，一年就6万，還沒算其他成本。據說，港X家有超過200套房子在營運，這样當中你自己想一下x 200是什麼概念吧。

當然也不會全虧，如果把你當成老闆吧，你有200套房1000個單間吧假設，但現在客人有500個，分布在不同房子裡，所以你每個月還是在給200套房的成本房租，目前的經營狀況是過一天虧一天，那你會怎麼辦呢? 很簡單啊，整拿那500人到100套成本較低的房裡，把那100套房租較高的房退掉，馬上營運起來就轉虧為盈了对吧？

做這個事問題又出來了，500人裡要搬動200多人，這200多人會有啥反應呢? 當然會有人不爽啊，為啥是我要搬去你那邊，你不搬去我那邊啊？又或是說，我原來住6平阳面，現在你讓我住5平的阴面？怎麼对啊。好多同學當然就會不爽了，但你又想想一個2万元的客服打工的，天天給罵又推不動會怎样呢？或是老闆也在虧本中心情惡劣又會干個啥事出來啊？对罵的有啊，或是不安排房直接耍狠的也有啊，反正這種二房東知道自己形勢不怕耍硬啊。

退一百步回來了，你來之前在網上看房，天天日日夜夜看，以為找到心儀的，做好自己本份，交好租金，根本壓根兒沒想過玩什麼詭計，但偏偏就不小陷進了這個二房東問題的漩渦，這是你想要的嗎? 有好多小伙伴沒有這種經驗，所以很多時候看到自己想看的公眾號啊，濾鏡處理過的图片啊，再狹帶可能名城在大圍站的「名氣」啊，就assume只要自己做好本份就好了，貴一點也沒問題，但偏偏其實你遇到的可能就只是一堆对準你喜歡看網絡營銷的高手，卻從不是二房東的營運者，就這样今年就終於爆雷了。

小伙伴們，JJ房東我的UROOM有十多年經驗，全都是自己房子（所以我能每套房都能清楚放在我網，標好價錢，每年都一样，二房東就做不來的了啊)，租我的絕對是安全穏妥之選，每年我也就能接待那70多人，能不能接到你當然就看緣份了。

===============================

如何判定二房東

===============================

- 有個組職/公司/品牌名字的

90%的二房東都必須起個名字，比如好好的你是個人房東有兩套金獅花園的，干嘛要起個名字叫啥「港漂租房家」之類呢? 大部份就是一般因為房子沒有穏定的房源，才會弄個名字，沒了這套租上租的，就換下一套，品牌還是一样。BUT.... 我的UROOM就是例外，因為房子真比較多，但像我這样有這幾多房的房東在香港算是極少數的，特別是如果內地背景的要打30%重稅，所以我是極極極少數能這样做的房東。

- 標榜有好多房的內地港漂：

因為香港有類似內地的限購，而且沒永居的打30%稅，一套名城就打300多萬稅，有十套的就打3000多萬稅，然后有這样的大善人去打幾千萬稅來租幾千塊的房給你嗎? 干脆不做這生意就省幾千万了。

- 網頁沒有同一套房的每年的價單／照片:

追蹤不到個別房源歷史的，表示有可能大房東收回了或租了新的房來當二房東啊，而且因為他們不是房東，沒法鎖定房源，所以老的房被收回去了，又會要找新的回來。所以UROOM的房很穩定的每套都有自己的準確代號，每一年都是一样的，不會變，房源穏定是信心保證。

- 預租和無限供應的:

有很多二房東就是搞什麼預租，價錢就可能一房單間就是多少錢的，讓你先交錢，實際上每套房都不一样的，怎麼可能一個價錢就統一不同的單間呢? 無限供應就是因為有很多同學就聽到單間6000預定付了訂金，他們就按數量找房去，就是這样。我做房東，怎麼可能這样買房呢？

- 主打名城的：

大部份港漂都聽過名城，所以二房東就去租名城給同學分租，很簡單，供求嘛。但記住，大房東可不一定知道二房東在分租，也不知道你的存在，隨時你住下來後就流落街頭了。

- 主打整幢的:

我幾乎沒見過有全幢是同一房東的會去搞學生宿舍，相當於你有聽過馬爸爸買房收租嗎? 層次不同嘛，整幢的一般都是有二房東租下來再分租做一個小區出來之類弄個噱頭吧。可問題還是一样，入住率不夠，營運出問題，就會是整幢淘汰的了，並不存在留你一人在房子裡住的（2020年就有一幢在太子的二房東倒閉了）

推荐信息